As zonas de expansão urbana
Como o Direito separa a zona rural da zona urbana? Trata-se de um tema que, no Direito, sempre foi dominado pelos tributaristas. Isto porque o instrumento jurídico que buscou disciplinar esta questão, mesmo que com objetivos fiscais, foi o Código Tributário Nacional - CTN. No § 1° do art. 32 define zona urbana aquela que detenha pelo menos dois dos melhoramentos indicados nos seus incisos, e assim tem sido aceito por tributaristas e por urbanistas.
Entretanto, as coisas mudam de figura quando nos referimos às zonas de expansão urbana ou urbanizáveis. Aqui já não há mais consenso entre as duas correntes jurídicas; haja vista a característica social adquirida pelo Direito Urbanístico pós-Constituição Federal de 1988.
O § 2° do art. 32 do CTN faculta aos municípios considerar como urbanizáveis áreas constantes de loteamentos destinados à habitação, indústria ou comércio. Ou seja, conservador, o CTN desconsiderava a possibilidade do município destinar, independentemente de estarem ou não loteadas, áreas para expansão das cidades.
Tem-se concreto hoje, que o planejamento a longo prazo é o melhor amigo no combate à especulação imobiliária. Não reservar com antecedência áreas para o crescimento das cidades é arriscar briga com o poderoso (e cruel) mercado imobiliário. Desta forma se evita (ou pelo menos se mitiga) o crescimento desordenado da zona urbana, preservando-se os últimos resquícios de áreas de interesse ambiental dos municípios.
Além do que, a melhor doutrina urbanista já admite a possibilidade de localização de zonas de expansão urbana descoladas dos grandes aglomerados populacionais.
Com efeito, é papel do Plano Diretor demarcar áreas no município para futura urbanização. Não se recomenda, entretanto, que estas tenham o mesmo tratamento das zonas urbanas. Seus parâmetros urbanísticos devem ser mais restritivos (coeficiente e aproveitamento baixo, usos admitidos limitados, etc).
Destarte, no meu entender, o § 2° do art. 32 do CTN não foi recepcionado pelo sistema constitucional vigente no Brasil.
Entretanto, as coisas mudam de figura quando nos referimos às zonas de expansão urbana ou urbanizáveis. Aqui já não há mais consenso entre as duas correntes jurídicas; haja vista a característica social adquirida pelo Direito Urbanístico pós-Constituição Federal de 1988.
O § 2° do art. 32 do CTN faculta aos municípios considerar como urbanizáveis áreas constantes de loteamentos destinados à habitação, indústria ou comércio. Ou seja, conservador, o CTN desconsiderava a possibilidade do município destinar, independentemente de estarem ou não loteadas, áreas para expansão das cidades.
Tem-se concreto hoje, que o planejamento a longo prazo é o melhor amigo no combate à especulação imobiliária. Não reservar com antecedência áreas para o crescimento das cidades é arriscar briga com o poderoso (e cruel) mercado imobiliário. Desta forma se evita (ou pelo menos se mitiga) o crescimento desordenado da zona urbana, preservando-se os últimos resquícios de áreas de interesse ambiental dos municípios.
Além do que, a melhor doutrina urbanista já admite a possibilidade de localização de zonas de expansão urbana descoladas dos grandes aglomerados populacionais.
Com efeito, é papel do Plano Diretor demarcar áreas no município para futura urbanização. Não se recomenda, entretanto, que estas tenham o mesmo tratamento das zonas urbanas. Seus parâmetros urbanísticos devem ser mais restritivos (coeficiente e aproveitamento baixo, usos admitidos limitados, etc).
Destarte, no meu entender, o § 2° do art. 32 do CTN não foi recepcionado pelo sistema constitucional vigente no Brasil.
posted by Sariguê @ 2:24 PM
5 comments
5 Comments:
Na verdade, é uma dúvida.. estas zonas de expansão urbana normalmente tem área inferior à Fração Mínima de Parcelamento do INCRA, (20.000 ou 30.000 m² na minha região), mas possuem baixa densidade, sendo normalmente - pelo que tenho visto até então - zonas de chácaras, de 5.000m², podendo apenas pouco mais que na zona rural (em matéria de usos). Estas áreas, então, recebem que tipo de tributação? IPTU ou ITR? Deve-se prever um plano de ajuste do IPTU às melhorias geradas nestas áreas? Alguém saberia dizer como?
1 - Os Planos Diretores Estratégicos, diferenciados dos planos sem estratégias (?)deveriam, em primeiro lugar definir as áreas de provável expansão urbana e estabelecer indices de ocupação e uso coerente com a capacidade geomorfologica e de potencialidades naturais. Mas a estratégia desses planos priorizou o dialogo com as comunidades, principalmente as de menor renda. Certo ou errado, depende dos objetivos dos governos - visibilidade, funcionalidade, performance, sustentabilidade, eficiencia, etc. - para a condução de soluções locais ou de grupos especificos, ou então buscar o conhecimento básico que possa ter um alcance amplo, quer geográfico, quer no tempo.
2 - Observa-se um primarismo de ações governamentais nesse sentido,no estabelecer de regras de desenvolvimento urbano. Pelo que sei, ha mais de duas décadas, nos EUA, algumas cidades só podem expandir a área de zona urbana se demonstrarem capacidade financeira e administrativa de assumir essas ampliações. Por outro lado, as comunidades podem votar se seu bairro, ou áreas, aceitam ou não tornarem-se urbanas, pois elas podem querer continuar em padrão rural adensado, como chácaras ou casas de campo de 1000m2, ou condominios sem subdivisão de glebas ou lotes.
Patricia, as áreas urbanizáveis e de expansão urbana (assim declaradas por lei municipal) assemelham-se às zonas urbanas para os efeitos de IPTU, desde que constantes e loteamentos destinados a atividade urbana, aprovados pelo Ministério da Agricultura, após exame do INCRA.
Mario, concordo em todas as suas palavras. Interessante esse critério americano para expansão das cidades (difícil de ser aplicado aqui). Nos planos diretores que tenho trabalhado, as zonas de expansão urbana têm sido definidas com base nos planos dos governos municipais, sem consulta à população local.
Gostaria de fazer uma correção, mesmo que intempestivamente: segundo Hely Lopes Meirelles (in Direito Municipal Brasileiro, Ed. Malheiros, 2006, p. 206), áreas urbanizáveis e áreas de expansão urbana não são a mesma coisa; enquanto as primeiras são partes distintas e separadas de qualquer núcleo urbano, as últimas são as que se reservam à continuação da área urbana.
Aprendi muito
Emse tratando de áreas ja com a reserva legal averbada 50%, como cancelar a averbação desta área?
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